本文来自微信公众号：日商日旅，作家：KYOKU，原文标题：《王健林暂退，但日本"万达"依然年入千亿【日本房产关系 1】》，头图来自：AI 生成

有家公司，在全日本共领有可供租赁的房屋 73 万户。这个数字听起来似乎并不太炸裂。

按照这家公司，UR（全名为" UR 都市機構"）的田户组成，既有只身族，也有带娃的家庭。倘若平均每户两东说念主，也只占全日本租房主说念主口（1.2 亿东说念主口中 3500～4000 万）的 3%-4%。

但这 73 万户广泛所有这个词这个词日本，而且屋子全归 UR 所有这个词，它是地面主，而非二房主，"世界连锁"、合资装修、合资运营，不错达成每年清爽现款流数千亿日元。

这 UR，有点东西。

笔者早就神话过 UR，印象中概况是中产版的 Sharehouse，或是日本东说念主在买房或详情在某市扎根之前的"过渡型"公寓住宅。最近跟共事一聊，没念念到工作好多年的 40 代日本东说念主都会极为招供 UR。2004 年创办的 UR 之于日本社会，毫不亚于万达、保利、万科等房产大佬之于中国社会。

它究竟是怎样萧疏地领有如斯多的产权，影响如斯多东说念主的生涯？笔者今天为您通俗科普。

本篇并非 UR 告白，笔者亦不是中介。仅仅但愿借 UR 的故事趁便聊聊日本的文化特色、社会轨制、都市再生，还有中国的自如公寓、如故的蛋壳等企业所濒临过的窘境。

一

UR 凭什么作念成地面主？

它的英文名是 URban Renaissance Agency，前身是"日本住宅公团"，即日本政府下属的国策住宅开发机构。它官网写着我方的主要业务：

地皮整备／再开发→ 都市更新；

住宅树立／创新→ 租赁市集；

臆度开发／工夫实验→ 贤慧城市、防灾、低碳化；

社区搞定／乐龄化搭救→ 城市社会运营；

与民企谐和→ 提供地块，引诱贸易、医疗、西宾要领。

敲黑板：UR 的紧要任务是都市再生。

UR 的房龄从 20 年到 50 年，每隔 15～25 年就会按期创新。年青东说念主 / 新婚配偶 / 短期治疗工作的公司职员是它的主力租客，近些年也开动肃清但愿与子女住得近的老年东说念主 / 养娃一族 / 养毛孩子一族。

它的屋子主如果公寓，最大的上风是平价，而且失礼金、更新费、担保费、中介费，可短期退租。在日本，总资本比同地区私房能够低 20%～30%。

"大方"的背后，UR 是一个半官方性质的公司，属于政府法东说念主，日本国土交通省监管，也并非上市公司。

它从国度或处所政府拿地，我方负责盘算、建造、出租、搞定，有清爽房钱答复；它也通过重建"团地"（肖似于中国的小区，5～20 栋楼围起来）和开发新都市中心来获益。它像一个大边界钞票搞定公司，又像是一个虽不急于赢利，但运作极其慎重的贸易机构。

日本租房主说念主口多，东京这个全球东说念主口最多的都市圈，50% 的东说念主都租房。一朝 UR 能通过边界化取得资本上风（装修、创新、搞定），加上它广泛世界的毛细血管，就能取得民企难以复制的上风。

日本房产市集的各样脚色

二

底下来往收一些悬念。

领先，UR 之是以是 UR，最大原因是它的国有布景。

从"拿地"这个要领，UR 就无东说念主能敌。它一边作念老破小的创新，一边还负责着新地块的开发。UR 创立于 2004 年，由"都市基盘整備公団"改选而来。它径直正当接收了两拨屋子：

"老破小"团地小区被它占为己有，都市旷地、旧铁路用地任由它再开发，处所政府、私营开发商（东急不动产、大和房屋等）与它缜密谐和。这种碾压式的强悍，使得处所政府凡是念念到地产神情，都倾向于抱 UR 的大腿，而非我方再建一个 UR。

以一个正常的 UR 地块为例，面积还不小

其次，它的紧要任务是都市更生，就产生了"合二为一"的萧疏定位：它既拿地，又招租。

若不这样，径直濒临的问题是：

只负责拿地和创新（都市再生），不负责后续的出租问题，那么谁来买单，谁来作念招租的脏活累活？

只负责装修招租和搞定，那么房源又从那儿来？怎样拿地，奈何与房主永久清爽谐和？对房主"年付"照旧"季付"？向租客按"月付"收租？如果是预付收来的房钱，那么万一资金链断裂呢？

其实后者，亦然中国住宅地产的难点，万达、保利、万科等都受其制肘，就更无须说自如、蛋壳等样式。还没比及你退租，你住的公寓品牌先退场了。

UR 与民营企业的对比（抱歉，它是国企，别东说念主根本没得比）

再次，UR 根本莫得民企那么大的躁急感。它不追悼租不出去，尽管它的屋子质地本就很高；它不贪图短期获益，是以根本就不卖房，只握有。

在日本，企业寝室、民营公寓、国营或半官方公寓变成三大租赁支柱。UR 占尽契机，也无须上市，致使还能享受城市再生的政府补贴。

通俗插播 UR 的历史：千禧年开始，日本濒临的问题，一是団地的老破小问题，二是年青东说念主租房难。怎样把老破小整理整理，打包一下再租赁去？这便是政府给 UR 的遑急任务：都市再生。UR 不依赖于市集利润，于是强调我方：

失礼金、无更新费；

设想当代、位置好；

允洽工作族、小家庭。

它的代言东说念主先后请了竹中直东说念主、堺雅东说念主、吉岡里帆、千叶雄大等，有靠谱成年东说念主的代表，也有亲和力的年青一代。

流程改修，这些公寓面庞一新，然则平均建筑年数在 30～40 年之间。它每 15～25 年进行一次大边界翻修（外墙、防震、水管、电气系统、共用部分），每 5～10 年进行一次细小更新（内装、厨房、浴室开垦），有时径直拆掉重建。

它的另一个常态业务是拿新地块，它与处所自治体强项"都市再生公约"，造出新的住宅＋贸易＋学校＋绿地一体区。

东京・豊洲／有明→ 原来旧船埠区 → UR 主导再生；

横滨・港北ニュータウン→ UR 盘算开发；

大阪・沉中央→ 団地再生＋高层住宅更新。

说了这样多 UR 的先天上风，其实东说念主们也不该否定 UR 自身的高度实施力。屋子多，质地稳，因为它领有一个不追求短期利益的经济体系。

它有合资圭表化设想与创新机制，依靠设想圭表数据库，按年代、结构、地区画分屋子的情况，而且中枢要领不过包；它我方作念招租，一王人系统数字化，空屋率可控（世界约 3% – 4%，远低于民间租赁市集）；它还非牟利导向，不追求溢价，不会"偷工减料"。

说到这里，咱们似乎又在接洽一个日式"奇不雅"了。

放眼全球，也有一些肖似 UR 的脚色。

其他肖似 UR 的住宅体系：边界大的莫得它市集化，看上去更像是发大锅饭的

三

刚才咱们通常提到一个词"团地"。

团地是日本社会一个很遑急的存在，像是几栋筒子楼围起来的"小区"，早年住在这里的东说念主还有一些情结，是以更像是中国的"大院"。

日本房产两条并行轨说念：全球住宅和民间住宅。日本的一户建房主不错买下"地"况兼成为信得过的田主。但团地，抱歉，恕不销售。

"団地"是战后日本政府为应付都市住房清苦而推出的集体住宅群体，是战后日本中产"梦开动的处所"，带院落、有商店、有操场，标志着当代化、小区化。在岑岭期世界的团地约有 300 万户，住着上千万东说念主。

我共事的丈夫一家多年前从长崎到东京落户，她的婆婆在消除个团地结子了来自世界各地，共同"上京"的"团地妻"，况兼成了一辈子的闺蜜。

到如今，老年东说念主在团地住了多年，UR 创办前就住在那，团地被 UR 收编之后，还住在那里。他们的下一代，1970 – 1990 年代的那代东说念主便是"大院子弟"。UR 更正了两代东说念主的生涯。

日本的团地文化作品：

照相师若木信吾、石川直树：拍过《団地日和》《団地の記憶》等系列；

动画 / 漫画：《団地ともお》（《团地友夫》）：团地小学生的日常生涯；

《ちびまる子ちゃん》（樱桃小丸子）早期设定模仿团地生涯；

电影：《団地》（2016，导演阪本顺治，主演藤山直好意思）：玄色笑剧式形色老年东说念主团地生涯；

音乐：平成后期有"団地ソング"流行，带怀旧气味。

不过，UR≠ 团地。它还有塔楼、小数联排、孤苦住宅等。

这样来看，很难说是日本社会的变革带动了 UR，照旧 UR 与团地的出现进一步塑造了日本。

日本老龄化严重，提高 28% 东说念主口 65 岁以上，但现实上进养老院的独一 10%~15%，日本的房产接收税又高，老东说念主不给我方买房，也概况率不给孩子买房。好多东说念主选拔团地养老，与老友相伴。

为了投合他们的需求，最近 UR 推出了"近居"优惠，嫡系 3 代支属住 UR 的屋子就有月租直减，更饱读舞父母与子女住在消除个团地的不同栋楼，隔着"一碗汤的距离"。

日本职场的一个特征是他乡轮岗通常，本年在大阪，来岁被派九囿。男性也较少只身就职，细君握住家务，我方自颖悟商变差，自嘲"废料一个"。日本还莫得户籍轨制，西宾水平也比拟平均（除东京一些非富即贵的区域以外），东说念主们不错冒昧地在世界流动。UR 是好多公司的"社宅"，在 UR 的不同公寓之间切换，也不错享受减免。

如果把 UR 视作适合日本社会变化的缩影，那么频年还有个趋势：番邦东说念主陡增。岂论 UR 样式是否海外化，UR 我方归正作念到了"海外化"，番邦东说念主比例很高，进了小区，小东南亚或者小印度的嗅觉扑面而来，而且家家都有孩子。是以，笔者确实不是给 UR 打告白，并不是所有这个词东说念主都但愿每天都和印度家庭昂首不见折腰见。

四

东洋虽是隔邻，但笔者合计，日本出了个 UR，而中国则是出不来（或然根本不需要）UR。

是以，最要道的一丝是：日本社会需要 UR。

咱们刚才反复提到"城市再生"。这个词在中国很少听到。

1945 后，日本战后废地重建；

1950 – 1970s，高度经济成永久的郊区住宅树立；

1995 年阪神地面震后，"都市再生"负责成为国度战术要道词；

2001 年诞生"都市再生本部"（内阁直属）

2004 年 UR 出生。

在多故之秋的国度，不沟通"再生"，就根本没法"生"。

屋子不创新，耐震性领先便是问题。好多旧团地的建造年代在 1960-1970 年代，要么推倒，要么加固。跟着多条地铁的绽放，每个区域的引诱力也会更正。

是的，日本早就濒临着城市的老化问题了。日本的城市要领在 1980 年代就差未几定型，而中国的大部分城市树立年青，20～40 年历史的住宅相对少，新一线城市仍在树立中，是以城市再生需求暂低。

然则再过二三十年呢？都说日本的今天是中国的改日，底下这几件事，不沟通下吗？

屋子的防灾 + 老化对策（耐震、遁迹空间、再开发）；

住宅的高密度再编制（老团地／小区创新、城市中旷地再哄骗）；

绿色与可握续（节能、社区花圃）；

社会和会（老中青共居、番邦东说念主融入）。

中国的地皮回国度所有这个词，政府不错通过"盘算调整"或"城市更新"收回使用权，由于财政依赖地皮出让金，拆旧盖新亦然处所政府的主要收入来源。

以北京的老城区为例，单元寝室区、筒子楼、老少区都属于"成片汇集式开发"，只须政府决定拆迁，几百上千户都要"一锅端"。资本高、阻力大，但一朝获胜，收益弘大。万达、保利等开发商获益，住户也多拿了几张房本。

日本险些莫得什么动迁。一户建的地包摄于房主；公团的地天然属于政府，然则政府莫得能源，或者莫得来自民营的能源去推倒重建。

也因此，UR 的脚色相配非凡。

笔者合计，UR 对日本社会的影响被低估了。

一个清爽的永久租赁企业意味着什么？对城市作念永久盘算，让年青东说念主减少压力，给他们去多个城市尝试的契机。

它让东说念主们的生涯圭表变得更合资。这亦然番邦东说念主外侨日本的根由之一：社会平均化，上限未必太高，但下限王人备不低。

通常的房型和家居陈列，肖似的生涯节律，相像的邻里结构，日本自身便是贫富差距较小的国度，一栋永久公寓，王人备能够让东说念主们念念到我方接下来二三十年的生涯。

翌日本后，笔者严重嗅觉到，前边的一两代东说念主，东说念主与东说念主的轨迹相配相似（小喜欢照旧因东说念主而异的）。其实东说念主生几十年，必经的事情无非便是那几件，"什么时刻作念什么事"仿佛是社会的解析，每个家庭的相貌，也像被一间间样板房预设好了。

棒球昭彰大谷翔平的故事内部，最让日本东说念主动心的，是他早早就写下的东说念主生盘算：什么年纪立业，什么年纪成亲。定下东说念主生指标，况兼工作必达，使得刚过 30 岁的大谷翔平成了全民偶像。

不好吗？不刺激，但饱和安全。

是以生老病死的"住"很遑急，UR 的脚色很要道。毕竟，你住的处所开云体育，便是你的生涯。